REGULARIZAR ANTES, PARA VENDER MELHOR

Os dados apresentados pelo Ministério da Cidade mostram que mais de 70% dos imóveis no Brasil encontram-se de alguma forma irregular. Seja por um inventário não finalizado, escritura não registrada, posse não legalizada, divergências de metragens limites e confrontações, “habite-se”, ausência de documentação específica, divergência da área construída na matrícula do imóvel; bem como gravames, tais como: hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, cláusula de inalienabilidade.

Em regra, os proprietários não se atentam para o fato de que o seu imóvel não possui a documentação regularizada e só descobrem isso, quando decidem vendê-lo. Na maioria dos casos, isso ocorre quando um profissional solicita a documentação para análise.

A confusão entre escritura e registro é muito comum. Aliás, é bastante comum, o proprietário informar "equivocadamente" que a documentação do seu imóvel está em ordem, quando na verdade, não está.

Art. 1.245. do código civil aduz: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Detalhes esses, os quais, muitas vezes não foram observados quando da sua aquisição, também podem "colocar por terra" a intenção e até mesma a necessidade do proprietário de se dispor do seu patrimônio, objetivando suprir alguma necessidade financeira, imediata.

A falta de escritura e de habite-se estão no topo da lista dos problemas.

Veja como fazer em cada situação:

1. Se o seu imóvel não possui escritura:

A escritura é um documento próprio da pessoa que comprou um imóvel, porém, ele só será verdadeiramente "DONO" quando efetivar o registro dela na matrícula do imóvel.

Esse registro dará publicidade perante terceiros de quem é o DONO do imóvel. Na sua falta, o dono pode correr sérios riscos, como a perda da propriedade, por exemplo, no caso do dono anterior, constante na matrícula, ser devedor, podendo o imóvel, ser levado a leilão para garantir o pagamento da dívida.

O primeiro passo é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que requerer a propriedade através do Judiciário.

Nesse caso, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando o tempo que você está morando naquele imóvel. Para você precisará de provas como: contas de consumo, fotos, impostos e testemunhas, além de possa mansa, pacifica, ininterrupta, podendo ainda ser requisito, de boa-fé e com justo título.

O processo de regularizar um imóvel sem escritura costuma durar em média de três a cinco anos, pela usucapião Extrajudicial, um ano .

2. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por "contrato de gaveta"?

Isso acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente, o conhecido: "contrato de gaveta".

O correto seria contar com a instituição financeira, através de uma de uma assunção de dívida. Assunção de dívida: é a transferência passiva da obrigação, enquanto a cessão é a transferência ativa. A assunção é rara e só ocorre se o credor expressamente concordar, afinal para o devedor faz pouca diferença trocar o credor, mas para o credor faz muita diferença trocar o devedor, pois o novo devedor pode ser insolvente, irresponsável. E mesmo que o novo devedor seja mais rico, o credor pode também se opor, afinal mais dinheiro não significa mais caráter, e muitos devedores ricos usam os infindáveis recursos da lei processual para não pagar suas dívidas. Ressalto que o silêncio do credor na troca do devedor implica em recusa, afinal em direito nem sempre quem cala consente. Na assunção o novo devedor assume a dívida como se fosse própria, ao contrário da fiança onde o fiador responde por dívida alheia.
Sendo inevitável a forma correta ou impossível, para amenizar futuros contratempos, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando muito claro sobre a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos. Procure registrar o acordo, que o faça em registro de títulos e documentos, ainda que somente para conservação.

3. Como regularizar se o imóvel não tem Habite-se.

O "Habite-se" é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região do imóvel. Um dos problemas de não ter o "habite-se" é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você precisa da autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização.

Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo. Lembrando, as instituições financeiras não financiam se não estiver averbada a construção na matricula.

4. Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário.

Com o falecimento do proprietário de um imóvel, os seus herdeiros precisam providenciar o inventário dos bens deixado por ele.

Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente.

No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, sendo um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias, mesmo que pela via extrajudicial, as partes precisam ser assistidas por um advogado.

Judicialmente, existem três situações, são elas: a) quando o falecido deixou um testamento; b) quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade, totalmente incapazes ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e; c) quando existir litígio, ou seja, quando os herdeiros, tiverem opiniões diferentes sobre a partilha. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode levar muitos anos para ser concluído.

5. Como regularizar se o imóvel tem dívidas.

Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário. A do imóvel costuma ser com referência ao atraso de IPTU ou de taxas de condomínio. Nestes casos, a recomendação é tentar renegociar o acerto com a Prefeitura (IPTU) e, com o condomínio (taxas condominiais).

O proprietário poderá ainda, encontra-se em débito com as prestações do financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que resolver esse problema? Quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem. Alguns casos, 03 (três) prestações em atraso, são o suficiente para que o agente financeiro tome para si o seu imóvel.

6. Como regularizar se você fez uma obra no imóvel sem avisar o Poder Público Municipal

Mudanças na planta da casa, como a ampliação de um cômodo, adequação de coberturas ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura. Se você fez obra sem pedir a alvará de construção, possivelmente pagará multa e precisará apresentar um projeto para regularizar a construção (engenheiro ou arquiteto).

7. Como regularizar situações de condomínio junto ao cartório.

Prédios de apartamentos, ou de salas comerciais, também precisam estar regularizados junto ao Cartório, para instituir e convencionar o condomínio, porque caso contrário, você será dono do mesmo imóvel junto com várias pessoas (condomínio ordinário). Nesse caso, você será dono de uma fração ideal do montante e não de uma unidade específica. Se por ventura, algum dos condôminos vier a contrair uma dívida, ficando inadimplente, todos os demais correrão o risco de serem prejudicados, pois uma ação judicial em casos assim, leva entre 10 a 15 anos para ser resolvida.

Como se vê, a regularização da documentação do imóvel é muito importante!

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